Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah salah satu jenis pungutan yang sering kali dihadapi oleh masyarakat saat melakukan transaksi properti. BPHTB merupakan salah satu bentuk pungutan yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Untuk memahami BPHTB secara mendalam, artikel ini akan membahas pengertian, objek, tarif, cara menghitung, serta syarat-syarat mengurus BPHTB secara lengkap dengan referensi hukum yang relevan.
Pengertian BPHTB
BPHTB adalah pungutan yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dasar hukum dari BPHTB adalah Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD). Menurut Pasal 1 angka 43 UU PDRD, perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan termasuk hak pengelolaan dan bangunan di atasnya.
Dalam prakteknya, BPHTB dikenakan pada berbagai jenis transaksi properti, termasuk jual beli, tukar menukar, hibah, waris, dan lainnya. Pungutan ini ditanggung oleh pembeli, mirip dengan Pajak Penghasilan (PPh) yang ditanggung oleh penjual.
Objek BPHTB
Sesuai dengan Pasal 85 ayat (1) UU PDRD, objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan tersebut dapat berasal dari:
- Jual beli
- Tukar menukar
- Hibah
- Waris
- Hibah wasiat
- Pemasukan dalam perseroan maupun badan hukum lain
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
- Penunjukan pembeli saat lelang
- Pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap
- Penggabungan usaha
- Peleburan usaha
- Pemekaran usaha
- Hadiah
Objek yang dikenakan BPHTB meliputi berbagai jenis hak dasar, seperti hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan.
Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB
Ada beberapa jenis perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang tidak dikenakan BPHTB, yaitu:
- Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan perlakuan timbal balik.
- Negara untuk menjalankan pemerintahan atau melaksanakan pembangunan demi kepentingan umum.
- Lembaga atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.
- Perorangan atau badan akibat konversi hak dan tindakan hukum lainnya tanpa mengubah nama.
- Wakaf atau warisan.
- Digunakan untuk kepentingan ibadah.
Tarif BPHTB
BPHTB pada awalnya dipungut oleh pemerintah pusat, namun setelah terbitnya UU No. 28/2009, BPHTB menjadi pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota. Tarif BPHTB ditentukan sebesar 5% dari harga jual setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Syarat BPHTB
Untuk mengurus BPHTB, terdapat beberapa persyaratan yang harus dipenuhi, tergantung pada jenis transaksi yang dilakukan:
Untuk Jual Beli Tanah atau Bangunan:
- Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan.
- Fotokopi KTP wajib pajak.
- Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)/struk ATM bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) untuk 5 tahun terakhir.
- Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti sertifikat, akta jual beli, letter C atau girik.
Untuk Hibah, Waris, atau Jual-Beli Waris:
- SSPD BPHTB.
- Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan.
- Fotokopi KTP wajib pajak.
- Fotokopi STTS/struk ATM bukti pembayaran tarif PBB untuk 5 tahun terakhir.
- Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik.
- Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
Memilih konsultan bersertifikasi, amanah, dan profesional seperti ISB Consultant adalah langkah bijak untuk mengurus BPHTB Anda. Sebagai konsultan pajak Surabaya terkemuka, ISB Consultant menawarkan layanan terpercaya untuk memastikan kepatuhan pajak Anda berjalan lancar. Dengan keahlian dan pengalaman yang dimiliki, ISB Consultant siap membantu Anda dalam segala aspek perpajakan, sehingga Anda dapat menghemat waktu dan menghindari kesalahan yang dapat merugikan.
Cara Menghitung BPHTB
Untuk menghitung BPHTB, digunakan rumus berikut:
Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP)
Besarnya NPOPTKP di setiap wilayah berbeda-beda. Menurut Pasal 87 ayat (4) UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), batas minimum NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp60 juta untuk setiap wajib pajak. Namun, jika perolehan hak berasal dari waris atau hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi dengan hubungan keluarga tertentu, maka NPOPTKP ditetapkan paling rendah sebesar Rp300 juta.
Contoh perhitungan BPHTB:
- Harga jual tanah/bangunan (NPOP): Rp500 juta
- NPOPTKP: Rp60 juta
- BPHTB = 5% x (500 juta – 60 juta) = Rp22 juta.
Proses Legal dan Ketentuan
Untuk memastikan legalitas transaksi properti, proses pemindahtanganan hak atas tanah dan/atau bangunan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Beberapa ketentuan penting yang perlu diperhatikan:
- Setelah wajib pajak menyerahkan bukti BPHTB, PPAT/notaris dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan.
- Kepala kantor lelang dan kepala kantor pertanahan hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak setelah bukti pembayaran pajak diserahkan oleh wajib pajak.
- Pembuatan akta atau risalah lelang harus dilaporkan kepada kepala daerah paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya.
Sanksi Pelanggaran
Sesuai dengan Pasal 93 ayat (1) hingga ayat (3) UU PDRD, jika PPAT/notaris atau kepala kantor lelang melanggar ketentuan BPHTB, mereka akan dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar Rp7.500.000 untuk setiap pelanggaran. Kepala kantor yang bertanggung jawab atas pelayanan lelang negara juga akan dikenai denda sebesar Rp250.000 untuk setiap laporan yang disampaikan terlambat.
Cara Mengurus BPHTB Online di eBPHTB
Untuk mempermudah pengurusan BPHTB, banyak pemerintah daerah telah menyediakan layanan pengurusan BPHTB secara online melalui eBPHTB. Berikut adalah contoh langkah-langkah pengurusan BPHTB online melalui eBPHTB Jakarta:
- Buka laman pajakonline.jakarta.go.id dan lakukan pendaftaran untuk memiliki akun.
- Login pada sistem eBPHTB Jakarta dengan akun yang telah dibuat.
- Masukkan NOP PBB-P2 yang akan ditransaksikan.
- Isi form SSPD BPHTB elektronik dengan data wajib pajak dan data properti yang relevan.
- Pilih metode pembayaran dan bayar kode bayar yang diberikan.
- Unggah dokumen AJB yang sudah ditandatangani.
- Petugas Bapenda akan memeriksa dan meneliti berkas SSPD BPHTB dalam jangka waktu 30 hari.
- Cetak SSPD BPHTB elektronik terverifikasi setelah verifikasi selesai.
Kesimpulan
BPHTB adalah pungutan bea atas perolehan tanah dan bangunan yang diatur oleh UU No. 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5%, dengan berbagai syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi oleh wajib pajak. Pemahaman yang baik tentang BPHTB sangat penting bagi pembeli dan penjual properti agar transaksi dapat berjalan lancar sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dengan adanya layanan eBPHTB, proses pengurusan BPHTB menjadi lebih mudah dan efisien. Pemerintah daerah juga memiliki wewenang untuk menetapkan tarif dan mengatur pengurusan BPHTB sesuai dengan kebijakan daerah masing-masing. Memahami dasar hukum dan prosedur BPHTB akan membantu masyarakat dalam menjalankan transaksi properti secara legal dan teratur
