PPh sewa tanah dan bangunan adalah pajak penghasilan final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai sewa yang wajib dipotong penyewa atau disetor sendiri pemilik. Tarifnya berlaku sama untuk sewa ruko, rumah, gudang, kantor, hingga lahan kosong.
Uang sewa sudah masuk rekening, tetapi urusan pajaknya belum tuntas. Pemilik bingung apakah harus setor sendiri, sementara penyewa ragu apakah wajib memotong. Pembahasan berikut menjawab keduanya, mulai dari aturan sampai cara bayar di Coretax.
Dasar Hukum PPh Sewa Tanah dan Bangunan
Ketentuan PPh final atas penghasilan sewa bersumber dari Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Pajak Penghasilan. Aturan teknisnya dirinci dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 (PP 34/2017) yang berlaku sejak 2 Januari 2018.
Sebagai pajak final, penghasilan sewa tidak digabungkan dengan penghasilan lain saat menghitung tarif umum di SPT Tahunan. Nilainya tetap dicantumkan pada bagian penghasilan yang dikenai PPh final.
Objek PPh Sewa Tanah dan Bangunan
Objek pajaknya adalah penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, baik sebagian maupun seluruhnya, yang diterima orang pribadi atau badan. Contohnya sewa ruko, rumah kontrakan, gudang, kantor, pabrik, dan tanah kosong.
PP 34/2017 juga mengatur penghasilan pemegang hak atas tanah dari investor dalam perjanjian bangun guna serah. Cakupannya meliputi:
- Pembayaran berkala selama masa perjanjian bangun guna serah.
- Bangunan yang diserahkan sebelum perjanjian berakhir.
- Bangunan yang diserahkan atau seharusnya diserahkan saat perjanjian berakhir.
- Penghasilan lain terkait perjanjian tersebut, termasuk bagi hasil penggunaan bangunan dan denda.
Pajak Sewa Kos dan Penginapan
Jasa penginapan, sewa kos, dan akomodasi lainnya tidak masuk skema PPh final sewa 10%. Pengecualian itu tidak membuat penghasilannya bebas pajak, karena tetap menjadi objek PPh sebagai penghasilan usaha.
Pemilik kos orang pribadi yang memenuhi syarat UMKM dapat memakai tarif final 0,5% dari omzet. Omzet sampai Rp500 juta setahun tidak dikenai PPh final tersebut. Di luar syarat itu, penghasilan kos mengikuti ketentuan umum.
Pajak daerah juga perlu dicek. Sebagian pemerintah daerah mengenakan pajak barang dan jasa tertentu (PBJT) atas jasa perhotelan dengan tarif sampai 10%, yang dibayar penghuni dan dipungut pemilik kos.
Karena UU HKPD tidak menyebut kos secara tegas, perlakuannya berbeda antardaerah. Pemilik kos sebaiknya merujuk pada peraturan daerah setempat.
Tarif dan Dasar Pengenaan PPh Sewa Tanah dan Bangunan
Tarif PPh final sewa tanah dan bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Jumlah bruto mencakup semua nilai yang dibayarkan atau terutang oleh penyewa, dengan nama dan bentuk apa pun.
Biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, fasilitas lain, dan service charge ikut masuk dasar pengenaan pajak. Ketentuan berlaku baik perjanjiannya dibuat terpisah maupun disatukan dengan kontrak sewa.
Karena dihitung dari nilai bruto, biaya yang dikeluarkan pemilik tidak bisa dikurangkan. Perawatan gedung dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) termasuk di dalamnya.
Rumusnya sebagai berikut:
PPh final sewa = 10% x jumlah bruto nilai sewa (termasuk service charge dan biaya lainnya)
Jika Pajak Ditanggung Penyewa
Sebagian kontrak menyebut sewa bersih, artinya pajak ditanggung penyewa. Pajak yang ditanggung tersebut ikut menjadi nilai yang dibayarkan atas nama pemilik, sehingga jumlah bruto dihitung ulang (gross up).
Sebagai ilustrasi, sewa bersih Rp90.000.000 berarti jumlah bruto Rp100.000.000 (Rp90.000.000 dibagi 90%). PPh final yang terutang Rp10.000.000. Klausul kontrak perlu ditulis jelas agar tidak memicu sengketa.
Cara Menghitung PPh Sewa Tanah dan Bangunan
Dua contoh berikut mewakili situasi yang paling sering muncul, yaitu penyewa badan dan penyewa orang pribadi biasa.
Contoh Penyewa Badan sebagai Pemotong Pajak
PT Cahaya Niaga menyewa gudang milik Bu Laras selama satu tahun. Sewa gudang Rp72.000.000 dan biaya keamanan Rp8.000.000 dibayar sekaligus pada 5 Desember 2026.
PPh final dihitung dari seluruh pembayaran: 10% x (Rp72.000.000 + Rp8.000.000) = Rp8.000.000. PT Cahaya Niaga berstatus pemotong, sehingga pajak dipotong saat pembayaran dan disetor paling lambat 15 Januari 2027, lalu dilaporkan paling lambat 20 Januari 2027.
Contoh Penyewa Orang Pribadi sebagai Bukan Pemotong
Pak Bayu menyewakan rumah kepada seorang karyawan swasta seharga Rp30.000.000 untuk satu tahun, dibayar pada 10 Desember 2026. Penyewa bukan pemotong pajak, sehingga Pak Bayu menyetor sendiri 10% x Rp30.000.000 = Rp3.000.000.
Penyetoran dilakukan paling lambat 15 Januari 2027 dan pelaporan paling lambat 20 Januari 2027. Karena sewa dibayar sekaligus untuk setahun, pajaknya juga dibayar sekaligus pada bulan pembayaran.
PPN atas Sewa Tanah dan Bangunan
PPh final bukan satu-satunya pajak dalam transaksi sewa. Apabila pemilik berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP), ia wajib memungut PPN dan menerbitkan faktur pajak atas sewa yang diterima.
PPN dihitung dengan tarif 12% atas dasar pengenaan pajak nilai lain sebesar 11/12 dari penggantian, sehingga beban efektifnya 11%. Faktur pajak memakai kode transaksi 04.
Pemilik yang belum dikukuhkan sebagai PKP tidak memungut PPN. Pengusaha kecil dengan peredaran bruto tidak lebih dari Rp4,8 miliar dalam satu tahun buku tidak wajib menjadi PKP, tetapi boleh memilih menjadi PKP.
Kedua pajak berjalan sendiri-sendiri. Jika Bu Laras pada contoh di atas adalah PKP, PPN yang dipungut adalah 12% x (11/12 x Rp80.000.000) = Rp8.800.000. PPN tersebut dicantumkan terpisah pada faktur pajak dan umumnya tidak masuk dasar pengenaan PPh final.
Siapa yang Wajib Memotong PPh Sewa Tanah dan Bangunan
Penyewa yang berstatus pemotong wajib memotong PPh final saat sewa dibayar atau terutang, mana yang lebih dahulu terjadi. Pemotong mencakup badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, dan kerja sama operasi.
Orang pribadi hanya wajib memotong apabila ditunjuk sebagai pemotong. Sejak PER-11/PJ/2025 berlaku pada 22 Mei 2025, penunjukan tersebut meliputi:
- Orang pribadi yang melakukan pekerjaan bebas.
- Orang pribadi yang menjalankan usaha dan menyelenggarakan pembukuan.
Aturan tersebut menggantikan daftar profesi dalam KEP-50/PJ/1994 dan KEP-50/PJ/1996 yang sudah dicabut. Dokter, notaris, pengacara, dan konsultan yang bekerja bebas tetap termasuk di dalamnya.
Apabila penyewa bukan pemotong, pemilik atau penerima penghasilan wajib membayar sendiri PPh final yang terutang. Kondisi tersebut sering terjadi pada penyewa orang pribadi biasa, misalnya karyawan atau keluarga yang mengontrak rumah.
PPh Sewa Tanah dan Bangunan bagi Pelaku UMKM
Posisi UMKM berbeda tergantung perannya dalam transaksi sewa:
- UMKM sebagai pemilik: penghasilan sewa dikenai PPh final 10% dan dipisahkan dari omzet yang dikenai tarif final UMKM.
- UMKM badan, misalnya CV atau PT, sebagai penyewa: berstatus pemotong dan wajib memotong PPh final.
- UMKM orang pribadi sebagai penyewa: wajib memotong jika menyelenggarakan pembukuan atau ditunjuk sebagai pemotong. Jika tidak, pemilik menyetor sendiri.
Penghasilan yang sudah dikenai PPh final tersendiri tidak dihitung lagi sebagai omzet UMKM. Pencatatan yang terpisah membantu menghindari pajak ganda atas penghasilan yang sama.
Batas Waktu Setor dan Lapor PPh Sewa Tanah dan Bangunan
Jatuh tempo mengikuti bulan pembayaran atau terutangnya sewa, bukan bulan kontrak dimulai. Rinciannya:
- Pemotongan dilakukan saat sewa dibayar atau terutang, mana yang lebih dahulu terjadi.
- Penyetoran paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.
- Pelaporan paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya.
- Pelaporan dilakukan melalui modul e-Bupot Unifikasi di Coretax atau sistem Penyedia Jasa Aplikasi Perpajakan (PJAP).
Sewa Dibayar Bertahap atau untuk Beberapa Tahun
Pajak mengikuti jumlah yang dibayar atau terutang pada masa pajak tersebut. Sewa tiga tahun Rp150.000.000 yang dibayar lunas pada Desember 2026 dikenai PPh final Rp15.000.000 pada masa pajak Desember 2026.
Jika sewa dicicil Rp4.000.000 per bulan, PPh final Rp400.000 dipotong atau disetor setiap bulan pembayaran. Tanggal 15 dan 20 berlaku untuk masing-masing masa pajak.
Ringkasan Ketentuan PPh Sewa Tanah dan Bangunan
Ketentuan utama dirangkum pada tabel berikut:
Cara Bayar Pajak Sewa Bangunan di Coretax
Sejak Coretax berlaku, pembuatan bukti potong dan penyetoran PPh final sewa berpindah ke modul e-Bupot. Alurnya berbeda tergantung status penyewa.
Jika Penyewa Merupakan Pemotong Pajak
Penyewa wajib membuat bukti potong terlebih dahulu sebelum menyetor pajak. Langkahnya:
- Masuk ke akun Coretax DJP. Jika bertindak mewakili wajib pajak lain, ubah akses ke wajib pajak yang diwakili.
- Pilih modul e-Bupot, buka submenu BPPU, lalu klik Create eBupot BPU.
- Isi bagian informasi umum: masa pajak, NPWP pemilik yang menyewakan, dan NITKU penerima penghasilan.
- Pada bagian pajak penghasilan, pilih fasilitas pajak milik penerima (atau Tanpa Fasilitas) dan nama objek pajak Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
- Isi dasar pengenaan pajak dengan jumlah bruto sewa. Tarif, jumlah pajak, dan kode objek pajak terisi otomatis oleh sistem.
- Lengkapi dokumen referensi, misalnya perjanjian sewa atau bukti pembayaran, lalu klik Submit.
- Centang bupot pada daftar Belum Terbit dan klik Terbitkan, sehingga bukti potong pindah ke daftar Telah Terbit.
- Buat SPT Masa PPh Unifikasi, lalu gunakan fitur bayar dan lapor untuk membentuk kode billing. Setor paling lambat tanggal 15 dan lapor paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya.
Jika Penyewa Bukan Pemotong Pajak
Pemilik properti membuat bukti penyetoran sendiri lebih dahulu. Langkahnya:
- Masuk ke akun Coretax DJP, lalu pilih modul e-Bupot dan menu Penyetoran Sendiri.
- Buat bukti penyetoran sendiri dengan memilih objek pajak persewaan tanah dan/atau bangunan.
- Isi masa pajak dan dasar pengenaan pajak sesuai jumlah bruto nilai sewa yang diterima. Sistem menentukan tarif dan pajak terutang secara otomatis.
- Periksa kembali data, centang pernyataan pada bagian bawah SPT, lalu klik Bayar dan Lapor untuk membentuk kode billing.
- Bayar kode billing paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya, kemudian pastikan pelaporan selesai paling lambat tanggal 20.
- Simpan bukti pembayaran dan bukti potong hasil penyetoran sendiri sebagai arsip.
Kode billing PPh final sewa memakai Kode Akun Pajak 411128 dan Kode Jenis Setoran 403. Tampilan menu Coretax dapat berubah mengikuti pembaruan DJP, sehingga langkah di atas perlu disesuaikan dengan menu terbaru.
Pembayaran Kode Billing dan Koreksi Bupot
Kode billing dibayar melalui bank atau kanal pembayaran resmi yang terhubung dengan sistem penerimaan negara. Setelah pembayaran berhasil, simpan bukti penerimaan negara yang memuat Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN).
Bupot yang salah isi dapat dibetulkan atau dibatalkan oleh pemotong sesuai PER-24/PJ/2021. Jika bupot tersebut sudah masuk SPT Masa yang dilaporkan, SPT Masa PPh Unifikasi perlu dibetulkan.
Pelaporan PPh Sewa di SPT Tahunan dan Pencatatan Biaya Sewa
Bagi pemilik, penghasilan sewa dicantumkan pada bagian penghasilan yang dikenai PPh final di SPT Tahunan. PPh final tersebut tidak dapat dikreditkan, dan bukti potong dari penyewa disimpan sebagai dasar pengisian.
Bagi penyewa yang menjalankan usaha, biaya sewa dapat dibebankan sebagai biaya usaha sepanjang berkaitan dengan kegiatan usaha. Sewa yang dibayar untuk beberapa tahun dibebankan sesuai masa manfaatnya.
Pencatatan yang rapi di kedua sisi memudahkan pencocokan data saat DJP melakukan pengawasan. Bukti potong, perjanjian sewa, dan bukti bayar sebaiknya disimpan dalam satu arsip per kontrak.
Sanksi Keterlambatan Setor dan Lapor PPh Sewa Tanah dan Bangunan
Keterlambatan menyetor dikenai sanksi bunga administrasi per bulan sesuai Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan (KUP). Keterlambatan melapor SPT Masa dikenai denda sebesar Rp100.000.
Penyewa pemotong yang tidak memotong atau tidak menyetor juga dapat terkena sanksi administrasi dan ketetapan pajak dari DJP. Karena itu, status pemotong sebaiknya dipastikan sebelum pembayaran sewa dilakukan.
Kesalahan yang Perlu Dihindari pada PPh Sewa Tanah dan Bangunan
Sejumlah kekeliruan berikut sering menimbulkan selisih bayar dan koreksi:
- Menghitung pajak hanya dari uang sewa tanpa service charge dan biaya perawatan.
- Mengurangkan biaya perawatan atau PBB dari nilai bruto sewa.
- Menyamakan sewa kos atau penginapan dengan sewa tanah dan bangunan biasa.
- Memakai PPh final 10% untuk sewa kendaraan atau alat berat yang seharusnya PPh Pasal 23.
- Tidak menghitung ulang nilai bruto saat kontrak menyebut pajak ditanggung penyewa.
- Menunda penyetoran sampai akhir tahun, padahal tenggatnya berlaku bulanan.
- Tidak menerbitkan bukti potong padahal penyewa berstatus pemotong.
- Lupa mencantumkan penghasilan sewa pada bagian penghasilan final di SPT Tahunan.
Pengalaman ISB Consultant Menangani PPh Sewa Tanah dan Bangunan
Salah satu klien kami di Yogyakarta adalah pemilik beberapa unit ruko yang disewakan kepada penyewa campuran, mulai dari perusahaan sampai pelaku usaha perorangan.
Persoalan awalnya terletak pada pencatatan. Service charge ditagih terpisah dan belum masuk hitungan, status pemotong tiap penyewa belum jelas, serta jadwal setor dan lapor belum teratur.
Untuk kebutuhan tersebut, kantor konsultan pajak Yogyakarta dari ISB Consultant menyediakan layanan kepatuhan pajak bulanan (Tax Compliance).
Dalam layanan tersebut, tim kami bertugas menghitung dasar pengenaan pajak (termasuk komponen service charge dan biaya perawatan), membuat kode billing, menyetorkan pajak tepat waktu, serta melaporkan SPT Masa PPh Unifikasi melalui modul e-Bupot di sistem Coretax atau PJAP.
Setiap bulan, data pembayaran sewa dikumpulkan lebih dahulu lalu dicocokkan dengan perjanjian. Dengan pola tersebut, pemilik memegang rekap pajak yang tertib dan tidak lagi mengejar tenggat tanggal 15 dan 20.
ISB Consultant atau Integrated System Business Consultant (ISBC) adalah konsultan pajak dengan Nomor Izin Praktik Konsultan Pajak KEP-7825/IP B/PJ/2021. Kami melayani konsultasi pajak perusahaan maupun pekerja bebas dan pengusaha pribadi.
Perbedaan PPh Sewa Tanah dan Bangunan dengan Sewa Harta Lain
Sewa harta selain tanah dan bangunan, misalnya kendaraan, alat berat, mesin, atau peralatan kantor, dikenai PPh Pasal 23 sebesar 2% dari jumlah bruto. Tarif tersebut tidak bersifat final.
Perbedaan ketiga jenis sewa dapat dilihat pada tabel berikut:
Jika satu kontrak mencakup bangunan dan mesin, nilai sewa sebaiknya dirinci terpisah. Rincian tersebut memastikan masing-masing objek dikenai tarif yang sesuai, sekaligus mencegah salah pilih objek pajak di Coretax.
Pertanyaan Umum seputar PPh Sewa Tanah dan Bangunan
- Apakah sewa tanah dan bangunan kena PPN?
Ya, apabila pemilik berstatus PKP. Pemilik yang belum dikukuhkan sebagai PKP tidak memungut PPN. - Siapa yang menanggung PPh final sewa, pemilik atau penyewa?
PPh final menjadi beban pemilik sebagai penerima penghasilan. Penyewa hanya memotong dan menyetorkannya, kecuali kontrak menyatakan pajak ditanggung penyewa. - Apakah service charge termasuk dasar pengenaan PPh sewa?
Ya. Service charge, biaya perawatan, dan biaya keamanan ikut dihitung, baik ditagih terpisah maupun menyatu dengan sewa. - Apakah PPh final sewa bisa dikreditkan?
Tidak. Sifatnya final, sehingga tidak menjadi kredit pajak di SPT Tahunan dan tidak digabung dengan penghasilan lain. - Apakah pemilik kos terkena PPh final sewa 10%?
Tidak. Kos dan penginapan mengikuti skema pajak penghasilan usaha, misalnya tarif final UMKM 0,5% bagi yang memenuhi syarat. - Berapa tarif pajak untuk sewa kendaraan atau alat berat?
Tarifnya PPh Pasal 23 sebesar 2% dari jumlah bruto, bukan PPh final 10% seperti sewa tanah dan bangunan. - Apakah sewa yang dibayar untuk beberapa tahun dipotong sekaligus?
Ya. Pajak dihitung atas jumlah yang dibayar pada bulan pembayaran, sehingga seluruh pembayaran dikenai pada masa pajak tersebut. - Bagaimana jika bupot sewa salah isi?
Pemotong dapat membetulkan atau membatalkan bupot. Jika sudah dilaporkan, SPT Masa PPh Unifikasi perlu dibetulkan.
ISBC adalah kantor konsultan pajak yang berlokasi di wilayah Surabaya, Sidoarjo, Gresik, Malang, Banyuwangi, Yogyakarta, Solo dan Semarang. Punya masalah pajak mendesak di wilayah tersebut? Segera hubungi kami untuk Konsultasi Pajak 24 Jam!
